Chương Trình Trợ Giúp Mới Của Chính Phủ:

Trợ Cấp Tiền Ðể Dọn Ra.

Thụy Anh

Vài tháng trước đây, trong nổ lực làm giảm bớt ảnh hưởng xấu của tình trạng nhà bị tịch thu (foreclosure), chính phủ Obama đã đưa ra chương trình trợ giúp những người chủ nhà vở nợ - được ở lại trong căn nhà. Thế nhưng tình trạng nhà bị tịch thu xem chừng ở mức độ trầm trọng hơn chính phủ dự đoán. Để đáp ứng nhu cầu đòi hỏi mới cấp bách hơn, chính phủ vừa cho ban hành một chương trình trợ giúp mới: trả tiền cho chủ nhà dọn đi nơi khác.

Bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 5 tháng 4, chương trình mới khuyến khích hàng trăm ngàn người đang thiếu tiền nhà - không còn khả năng tiếp tục trả góp - không hội đủ các điều để nhận được sự trợ giúp của chương trình trước - được phép rời bỏ căn nhà họ đang ở - thông qua một chương trình được gọi là “short sale” - xin được tạm dịch là bán dưới giá. Căn nhà được cho phép bán dưới số tiền hiện đang còn thiếu với nhà băng.

Nằm trong chương trình trợ giúp mới, nhóm cho mượn tiền như nhà băng, các Credit Unions hoặc các công ty cho vay tiền mua nhà, sẽ dùng nhân viên địa ốc để ước định giá trị tối thiểu của căn nhà. Con số nầy theo luật định được phép dấu kín – không thông báo cho chủ nhà biết. Nếu có người mua trả giá tương tự hoặc cao hơn, người chủ nhà phải chấp thuận bán.

Hiện có hơn 5 triệu gia đình đang rơi vào tình trạng thiếu khả năng tiếp tục trả góp tiền nhà và những người nầy hiện đang ở trong nguy cơ - nhà của họ có thể bị tịch thu bất kỳ lúc nào.

Phe ủng hộ giới tiêu dùng, các kinh tế gia và ngay cả một số đại diện cho nhà băng và các công ty cho vay mua nhà cũng đồng ý rằng - nhiều trợ giúp hơn cần phải được thực hiện để cứu vản tình trạng nhà cửa bị tịch thu.

Về phía chính quyền, mối quan tâm lo ngại, hàng triệu foreclosures tới đây có thể làm trì trệ hoặc tệ hơn là làm đảo lộn chiều hướng phục hồi của nền kinh tế hiện nay. Đây là điều sau cùng mà chính phủ Obama muốn, vào mùa bầu cử tháng 11 sắp đến.

Ông Seth Wheeler, một cố vấn kinh nghiệm của Bộ Tài Chánh Hoa Kỳ, nói: - Chúng tôi muốn đẩy mạnh sự hiệu quả và tiêu chuẩn hóa tiến trình bán nhà - dể dàng hơn cho người chủ nợ và người thiếu nợ.

Vấn đề được làm nổi bật lên, qua một trường hợp đơn cử đã xẩy ra ở Phoenix. Chris Paul, một nhân viên địa ốc, cố gắng bán một căn nhà mà người chủ của nó hiện đang thiếu nhà băng $150,000. Ông Paul nhận được một offer trả giá $48,000. Căn nhà không bán được vì nhà băng ấn định giá bán tối thiểu phải là $90,000. Ở trong thế kẹt – không bán nhà được vì thiếu sự đồng ý của nhà băng, người chủ nhà dự định bỏ - cho nhà băng tịch thu (foreclosed).

Để giải quyết vấn đề khá phức tạp nầy, chính phủ cần quy tụ tất cả các thành phần có liên quan đến số nợ (mortgage) - ngồi lại với nhau: chủ nhà, nhóm điều hành mortgage, nhóm chủ nợ thật sự và đôi khi bao gồm thêm ngân hàng nhà băng nếu căn nhà đó đã bị chủ nhà thế chấp để mượn tiền làm việc khác (second/third mortgage). Đây là lý do chính chương trình trợ giúp mới ra đời. Chính phủ sẽ chi tiền cho tất cả các thành phần liên quan: nhóm điều hành loan $1,000 (thông thường là nhà băng – các credit unions hoặc các Mortgage Company) . Nếu có second mortgage, nhà băng sẽ được $1,000. Điều nổi bật nhất… đây là lần đầu tiên, những người chủ nhà đau buồn sẽ được trợ giúp $1,500 để dọn đi nơi khác.

Nếu thực tế xẩy ra sau nầy được chứng minh là thành công, chương trình mới sẽ đạt được khá nhiều lợi ích – như sau:

Đối với các nhóm đầu tư hiện đang làm chủ nhiều mortgages /loans, họ có triển vọng nhận được tiền nhiều hơn trường hợp căn nhà bị tịch thu do sự cắt giảm thủ tục giấy tờ khá phức tạp và rất tốn kém.

Đối với người vay mượn (chủ nhà), họ sẽ ít bị phiền toái hơn về điểm tính dụng (credit rating). Ít thiệt hại hơn cho tương lai của họ sau nầy . Nằm trong chương trình mới, chủ nhà sẽ nhận được giấy cam kết của chủ nợ (nhà băng hay các Mortgage Company) là họ sẽ không bị thưa kiện về số tiền còn thiếu do kết qủa của sự bán dưới giá. Điểm tính dụng (credit rating) được coi là rất quan trọng cho đời sống của một cá nhân trong nước Mỹ. Một số các hãng xưởng hiện nay đang áp dụng phương thức check credit rating của người xin việc, trước khi quyết định mướn người đó hay không.

Đối với cộng đồng và khu phố, chương trình trợ giúp mới nhằm làm giảm đi số nhà bị tịch thu – đang bị bỏ hoang. Dựa trên nhiều thăm dò, hơn phân nửa số nhà bị tịch thu (foreclosed) đã bị đập phá bởi người chủ trước hoặc các thành phần bất hảo - gây hưởng dây chuyền xấu và làm giãm giá trị của những căn nhà chung quanh.

Theo Fannie Mae ^(*), những trường hợp thỏa thuận trước khi đi đến “tịch thu”, đã gia tăng gấp 3 lần trong năm 2009. Tổng số 36.968 trường hợp trong năm vừa qua. Tuy nhiên theo các nhân viên địa ốc thì cho đến nay, sự kiện “bán dưới giá” vẩn chưa được chấp thuận rộng rải bởi các nhóm đầu tư cho vay.

Phía đối lập tỏ ra hoài nghi về sự thành công của chương trình mới nầy. Ông Paul, một nhân viên địa ốc ở Phoenix phát biểu: - trong một thế giới hoàn hảo, chương trình nầy sẽ thành công. Tuy nhiên sự ước định giá cả luôn luôn là một đề tài tranh cải.

Những chủ nợ lớn tỏ vẻ thận trọng với chương trình trợ giúp mới. Trong rất nhiều trường hợp, các nhà băng lớn không thật sự làm chủ số nợ (mortgage). Họ chỉ trông nom điều hành và thu tiền. Cô J.K. Huey, Vice President của nhà băng Wells Fargo, nhấn mạnh “short sale” bán dưới giá phải hội đủ các điều kiện đòi hỏi của nhóm đầu tư. Người thiếu nợ phải thật sự không còn phương pháp nào khác hơn.

Cô Huey nói thêm: - Đây không phải là một dịp may để người mượn tiền bỏ đi. Nếu một người nào đó không đến - nói với chúng tôi rằng: - Tôi đã làm tất cả những gì tôi có thể làm được. Tôi đã xử dụng hết tất cả tiền để dành trong nhà băng. Tôi phải mượn tiền để sống. Oh và tôi đã bị mất việc cần phải dời đi thành phố khác. Và đây là tất cả giấy tờ chứng minh, chúng tôi (nhà băng Wells Fargo) sẽ không chấp nhận short sale – bán dưới giá.

Trái với quan điểm của nhà băng Wells Fargo do cô Huey nêu ra, ông Sree Reddy, một luật sư và là một nhà đầu tư địa ốc hiện đang sống ở Miami Beach, đã được nhà băng chấp thuận cho phép bán căn hộ của ông dưới giá – mặc dù ông ta chưa đến nổi ở trong tình trạng bước đường cùng như ví dụ của cô Huey. Ông Reddy mua một căn hộ 1-phòng ngủ condominium vào năm 2005. Sau khi bỏ vào khoảng $30,000 để sửa chửa làm cho tiện nghi hơn, ông ta thiếu nhà băng $540,000. 3 năm sau, giá trị căn nhà xuống khoảng 40%.

Ông Reddy muốn thoát ra khỏi số tiền khủng kiếp mà ông phải trả hàng tháng. Dù chưa đến độ thiếu khả năng tiếp tục trả góp tiền nhà, mùa hè năm ngoái, ông Reddy đã được nhà băng chấp thuận cho phép ông ta bán căn hộ đó với giá $360,000

Ông Reddy tâm sự: - short sale cho bạn sự yên tâm. Nếu bạn đang ở trong tình trạng nhà bị tịch thu, bạn lúc nào cũng phập phồng lo sợ… không biết khi nào họ sẽ đến lấy nhà. Ông Reddy hiện đang mướn 1 căn hộ khác trong khu chung cư củ nhưng tiền mướn nhà chỉ bằng phân nửa số tiền mà ông phải trả mortgage trước đây.

(*) Fannie Mae được coi là 1 cơ quan công ty chuyên về đầu tư địa ốc lớn nhất Hoa Kỳ. Với sự chấp thuận của Quốc Hội, Fannie Mae được đở đầu bởi chính phủ Hoa Kỳ. Cơ quan nầy có nhiệm vụ hổ trợ các nhóm đầu tư địa ốc có đủ tiền để cho người mua nhà vay mượn. Fannie Mae không chính thức đứng ra cho mượn tiền thẳng đến người mua nhà… nhưng họ chính là chủ nợ thật sự./.